住み替えのタイミングとは? 実際の体験談をもとにファイナンシャルプランナーが解説!

そもそも「住み替え」とはどういったことを指すのでしょうか?

「一般的に『住み替え』とは、言葉の通り今住んでいる住まいから別の住まいに住み替えることです。賃貸から持ち家になることや、ワンルームからファミリー型マンションに移ること、マンションから一戸建てに移るなど、各家庭のライフスタイルの変化によって住み替えはいろいろです。持ち家から持ち家への住み替えもありますが、私の相談者さまの中では、賃貸から持ち家に住み替えを考える方が最も多い印象です」(有田さん)

上の図は、国土交通省が実施した「最近5年間に実施した住み替えの目的」をまとめたグラフです。「通勤･通学の利便性」「広さおよび部屋数」「単身赴任や離婚などを含む世帯からの独立」が住み替えの目的として多くなっています。

今回、リフォーム事業や不動産買取事業を展開する東京ガスリノベーション株式会社で実施した「住み替えを経験した方へのアンケート結果」を元に、住み替え経験者のリアルな声を紹介しながら、住み替えのポイントや注意点について有田さんに解説していただきました。

「以前は賃貸マンションの1LDKに住んでいたが、子どもが生まれるにあたって、いろいろ備品を準備するうちに狭くなったため住み替えを考えた」(20代男性・3人暮らし)

お子さんの誕生や独立など、家族の人数が変わることをきっかけに住み替えを考える方は多いようです。

「最近は、産休・育休中に住み替えについて相談を受けることも多いです。子どもができたから今の家だと手狭なので住み替えを考えたいというケースですね。

共働きでペアローンを組もうとする方も多いのですが、その場合、ローンをフルタイムで働いている前提で組もうとすると厳しい場合があるので、産休や育休明けに同じように働けるかどうかをよく考えて計画できるとよいでしょう。お子さんの小学校卒業まで時短勤務をする方もいらっしゃいますしね。

厚生労働省は、2025年度より2歳未満の子どもを育てながら時短勤務している人に対して、賃金の1割に相当する額の給付金を支給する方針を示しています。しかし、この制度を利用しても、子どもが1歳になった時に仕事に復帰した場合、給付金が支給されるのは1年間だけということになるので、そこを超えて時短勤務となる場合は収入が減る期間があるかと思います」(有田さん)

お子さんの誕生を機に住み替えを考える場合は、出産後は働き方が変化する可能性も含めて無理のないプランで検討するのがよさそうですね。

「子どもの小学校入学のタイミングなら友人も作りやすいと考えたから」(30代女性・4人暮らし)

お子さんの入学や入園のタイミングで住み替えを考えたという声もありました。

「家族構成が固まって、お子さんの学校も決まったタイミングで住み替えるのは理にかなっていると思いますが、兄弟・姉妹がいると両方にとって良いタイミングを見つけるのが難しかったりします。また、今の住まいと同じ学区に絞って物件を探すとなると、希望の物件がなかなか見つからず、何年も住み替えできないという方もいるので、妥協点を探すことも必要かもしれません」(有田さん)

先に紹介した国土交通省の調査結果では、住み替えの目的として「通勤および通学の利便性」と答えた方が30％以上。転勤、転職など仕事上の変化によって住み替えを考える場合の注意点はどういったことでしょうか?

「転勤の多い、いわゆる転勤族の方はどのタイミングでマイホームを買うべきか悩むと思います。ただ、都心の暮らしと地方の暮らしは全然違いますし、転勤で気に入った街に安易に住み替えるというのはリスクがあるので、その後のライフプランをしっかり考えてからにしましょう。地方は物価が安いかもしれませんが、車が2台必要になるなど、予算の立て方も異なります。

また、転勤が多くお子さんがいるご家庭では、お子さんの中学受験・高校受験といった進路を考慮してマイホームを検討できるとよいでしょう。仮にお子さんの進路が決まってから新しい転勤先にマイホームを購入した場合、転校は枠も少なくお子さんの今後の進路が不安定になってしまう懸念もあるので注意が必要です」(有田さん)

いつ転勤があるか読めない場合でも、お子さんの進路を一つの軸にすれば、住み替えのタイミングや計画も立てやすいようです。

また有田さんによると、シニア世代の方は定年退職が見えてきたタイミングで実家の近くに帰るという住み替えのケースもあるのだそう。

「今の家賃と購入に伴う支出を考慮して、賃貸の契約更新に合わせて転居できるように動いた」(30代女性・3人暮らし)

家賃と同じぐらいのローン支払い額なら、ローンを組んで家を買ってしまったほうがいいという考えの方は多いようですが、やはり持ち家の方が経済的なメリットは大きいのでしょうか。

「賃貸だと資産にならないので家を買うという人も多いのですが、持ち家になるとさまざまな費用がかかるという点は知っておきましょう。例えば、購入時には仲介手数料、登記や住宅ローンの諸費用、購入後には固定資産税・火災保険・メンテナンスの費用、マンションの場合は管理費、修繕積立準備金などもかかります」(有田さん)

住み替えにあたって、どのようなことを重視すればよいのでしょうか。住み替えを経験した人の声とともに、有田さんのアドバイスを紹介します。

「資産価値となる利便性を重視して、駅から徒歩10分の物件を選んだ」(30代女性・3人暮らし)
「利便性、街の発展性といった資産価値を重視した」(40代女性・4人暮らし)

上記のような回答もありましたが、ご家族の状況によっては注意すべき点があると有田さんは言います。

「資産価値を考えて家選びをする方も多いと思いますが、価値が下がらないかはっきりするのは数十年後で、購入時には判断しにくい点もあります。駅からの距離が近い物件は資産価値が落ちにくいといわれてはいますが、そういった資産価値のある物件が、必ずしも子育てに向いている住まいとは限りません。

お子さんがいらっしゃる場合は、公園やスーパーの近さ、同じ子育て世代のファミリーとの交流など、資産価値以外の価値観を重視したほうが暮らしやすい場合もあります。実際に住んでみると思っていたのと違うという場合もあるので、自分たちの希望と住み替え先の環境をよく調べましょう」(有田さん)

「共働きで保育園の送迎を行うにあたり、最寄り駅と自宅と保育園までの動線が良い場所を重視。効率的に仕事が行える環境かどうかも含めて住み替え先を決定した」(40代男性・3人家族)

「保育園に通っているお子さんがいる場合、引越し先の自治体の保育園の空き状況が気になりますね。また、子どもが先生や友達に慣れているので、保育園・学区を変えずに住み替えをしたいという方も多いと思います。

学区を変えたくない場合は、予算を決めた上で、希望の物件が出たら即座に申し込んで探すという流れが一般的かと思います。気に入った物件は早いもの勝ちになることが多いので、あらかじめ住宅ローンの事前審査を実施しておくなど準備しておけると良いでしょう」(有田さん)

「子どもが生まれ、生活音(泣き声や走り回る足音など)を比較的気にせず過ごせる環境や部屋数が必要だと感じ、住み替えを考えるようになった」(30代男性・3人暮らし)

住み替えるにあたって、専有面積や部屋数、日当たりを重視したという人もいます。

「マンションの場合だと、日当たりよりも眺望を気にする方も多いのではないでしょうか。眺望の良いマンションは遮るものがないだけに、南向きや西日が入る部屋は日当たりがよすぎて暑い、まぶしいといった声も聞きます。可能なら実際の日当たりの様子を確認してから購入を決めましょう。

戸建ての場合、都心では3階建ての住宅も多いです。しかし、高齢になると階段の上り下りなど生活が大変になってしまうことも。戸建てを購入する場合は将来のライフスタイルもイメージして考えましょう」(有田さん)

「東日本大震災の後に購入したため、耐震性を重視した」(40代男性・3人家族)

「耐震性については、1981年5月31日以前に建築されたものは『旧耐震基準』に当たるので、旧耐震の中古物件を購入する際は注意しましょう。中古住宅の場合は、ホームインスペクション(住宅診断)を行うことも必要です。これは一般的に中古住宅の売買契約前に行う調査のことで、耐震性を含めた住宅の劣化や欠陥を専門家が調べるものです」(有田さん)

住み替えの後は長く住むことも多いので、建物についてしっかりと調べてから購入したいものですね。

実際に住み替えの経験がある人たちにとって、住み替える前に「不安だったこと」や「大変だったこと」はあるのでしょうか。
アンケート結果からピックアップして紹介するとともに、住み替えをスムーズに進めるための対策を有田さんに伺いました。

アンケートでは、お金に関する不安があったと回答した方が目立ちました。

「35年の住宅ローンを組む必要があり、生活が苦しくならないか不安だった」(20代男性・3人暮らし)

住み替えのために大きな額の住宅ローンを組むことに不安を感じる人は多いでしょう。これに対して有田さんはFPとして次のようにアドバイスします。

「借りられる額ではなく、自分たちが返済できる額＋出せる自己資金で買える物件を購入することが大事です。予算を逆算するために、現状の資産の状況と、家計の収支を洗い出して現状確認を行いましょう。

試算は、固定資産税、修繕積立費、管理費、メンテナンス費なども考慮して行いますが、教育費にお金がかかる時期に貯蓄がマイナスになってしまうケースもあるので、10年後、20年後の貯蓄残高についても確認しておくことが必要です。

現在だけでなく、5年後、10年後、20年後にどうなっているか時系列でキャッシュフロー表を作るといいでしょう。

また、『万が一病気などで働けなくなって収入が減少してしまったら･･･』と、不安に思うこともあるかもしれませんが、あまり最悪のことを想定し過ぎるとローンは組めなくなってしまいます。ただ、例えば正社員から契約社員やパートになるといった、働き方が変化するという可能性は考慮したほうがいいでしょう。今は年俸制の方も増えてきていますので、勤続年数が経っても収入が上がっていかない場合の想定も必要だと思います。

お金については、住宅販売と関係していないFPに相談した方が、中立の意見を聞けると思います」(有田さん)

「希望価格で売却できるか、住み替え先の住みやすさや近隣とのお付き合いなども不安だった」(40代男性・2人暮らし)

有田さんによると、持ち家から持ち家への住み替えの場合、希望の価格で売却できるかという不安を持つ人は多いとのこと。

「今の住まいを売却してから新しい家を購入する『売り先行』、新居を決めてから、現在の家を売却する『買い先行』どちらなのかということがありますが、買い先行にした場合、いつまでに売らなければいけないという目標の時期までに元の家が売れない場合もあります。
新しい家を先に購入し、元の家のローンを返済しながら待つというケースもありますが、二重ローンになるので新しいローンが組めない場合もあります。

住宅環境については、必ず現地のことをよく確認してから購入を決断しましょう。不動産屋さんの情報や調査結果を参考にするほか、その地域に住んでいる知り合いがいれば情報交換するのも効果的です」(有田さん)

次に、住み替えをした人が「大変だった」と感じたことをご紹介します。

「売却に関する仲介業者と打ち合わせを密に実施することや、最初に提示する販売価格や値引き額の設定などを決定するのが大変だった」(40代男性・2人暮らし)

「売却について、仲介業者と打ち合わせをしっかり行うのはとても大事です。不動産業者を選ぶにあたっては、会社自体というより営業担当者が信頼できるかどうかが重要です。とはいえ、判断が難しいですよね。いろいろな質問をして、求めていた事に応えてくれそうな人、こちらの立場になって相談に乗ってくれる担当者を選ぶのがよいでしょう」(有田さん)

「マンションの内見に訪問される方に良い印象を与えなければならないため、掃除などを行うのが大変だった」(40代男性・3人暮らし)

「持ち家を売る場合、購入を検討する人に内見してもらうことは必須です。ただ、売却を検討する人の悩みとして『自分たちが住んでいる状態で内見を実施するのは気が重い』という声が多いのも事実。掃除や準備の手間も掛かりますし、特に小さなお子さんがいるご家庭では、スムーズに内見ができるように夫婦のどちらかがお子さんを連れて外出するなどの工夫が必要になり、精神的な負担も少なくありません。
自分たちが住んでいる状態での内見を避けるために、先に引越して自分たちは新しい家に住んで、元の家はクリーニングを済ませて空き家にしたという方もいました」(有田さん)

マンションを売却する際に、意外に負担が大きいのが、内見のための掃除や住み替えるための家具の整理やクリーニング。
東京ガスグループの「マンション買取サービス」※なら、物件を直接買い取り、面倒なクリーニングもおまかせ。手離れがよく、仕事に子育てに忙しい中での住み替えもスピーディにできて、対応も丁寧で安心感があると好評です。
※買取価格査定及び不動産の買取・売買契約締結は東京ガスリノベーション(株)が実施します

部屋数を増やしたいから住み替えを検討したいけど、ご家庭の状況で難しいという方もいるのでは。その場合、別の解決策はあるのでしょうか。

「今住んでいる家のリフォームを考える方も多いです。ただ、間取りを変えるレベルのリフォームは、構造によって無理なケースもありますし、新築と変わらないほどの費用がかかることもあります。

でもリフォームのプロに相談すれば、間仕切りなどの比較的簡単なリフォームで希望に添った形にできる場合もあるので、予算内でできるようであれば検討してみましょう」(有田さん)

上手な住み替えの方法や注意点について、住まいのお金に関するアドバイスを数多く行っている有田美津子さんに伺いました。「『家探し＝大変』と思い込むのではなく、家族の『幸せ探し』のイメージを持って住み替えを計画していけるといいですね」と有田さん。家族で納得のいく住み替えの実現を目指して、楽しみながら計画したいものですね。